利回りと収益の投資不動産

中国・香港・台湾・澳門のお客様も歓迎します

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一般的に日本の不動産はすべて自由売買が原則です。 一部（田畑）を除いては日本全国どこでも外国人は買ったり売ったりすることができます。 小さな物件から大型のホテルまでどんなものでも買うことができます。 この場合、個人でも会社名義でも買うことができます。 もちろん1人ではなく2名、3名の共同名義で登記することもできます。 売る場合は、これと同じで誰にでもいつでも売ることができます。 手続きは司法書士が代行します。 また、公証書があれば来日の必要もありません。

日本の不動産を買う方法としては物件そのものを買うことは簡単にできますが、他に会社M＆Aと言って一棟マンションやホテル、旅館を所有している日本の会社を買うことによって、その会社が所有しているすべての不動産も買ったことになるのです。 一般的にはこれを会社M＆Aと言ってアメリカやヨーロッパでは良く使われている取引でもあります。
不動産物件を買うことではなく、不動産を所有している会社の株式を100％買うことによって、買った本人が代表者となり、結果的に会社所有の不動産を手に入れることが出来るのです。 このやり方はメリットも十分ありますがデメリットの心配もありますので、多くの事例はありませんが、最近の日本でも時々この取引が行われています。 詳しくは当社もしくは弁護士などに相談されてから実行することをお勧めします。

日本の不動産に関する法律はたくさん出来ており、買った後の管理も、それぞれ様々な法律やルール等が細かく決められています。 登記名義人が外国人でも日本の中に不動産の管理をする会社はたくさんあります。 大手の上場企業から2〜3名でやっている小さな管理会社までたくさんの専門業者があります。 もちろん当社も管理専門の現代管財という管理会社をグループ会社として持っております。マンションやビルを外国人が買った後、これらの管理会社に管理を依頼するとすべてこの管理会社が代行・代理となって、掃除や修理、管理費の支払い、税金の支払い等を有料（1年分の家賃の5〜10％）で代行してくれます。 オーナーチェンジで買った後も、入居者が引越しをして空室となった場合でも、すぐ掃除やリフォームの手配をしたり、新しい入居者の募集から賃貸契約書まで作成して、すべてを代行してくれます。 このため外国人のオーナーは、何もやらなくても日本に来なくても、すべて管理会社が代行してくれます。

日本で不動産を買う時には名義変更にともなう手続きを最初に行います。 この時に印紙税や司法書士に払う代書代行料が必要になります。 金額の目処はおおよそ購入金額の3〜5％程となります。 小さなワンルームマンションでは10万円〜、大型の一棟マンションの場合は数百万円もかかる場合もあります。 そして買った後3〜4ヶ月後には新しい所有者（オーナー）に、不動産取得税というものが通知されてこれを支払うことになります。
この後の税金としては毎年固定資産税を年に4回の分割払いか1回払いのどちらかを選択し支払います。 日本の税金としては主に以上の形式が多いですが、一棟マンションや高級マンション、その他1人で何戸も所有していると、その家賃の合計額によっては所得税や都市計画税などという税金がかかってきます。 毎年受け取る家賃の合計額が100万円以上になる場合は、これらの収入も税金の対象となるので、管理を依頼する会社と良く話し合うことは大事なことです。

マンションの家賃は、面積の広さやどの場所にあるか、駅からの近さ、マンションそのものが新しいか、高級かなど色々な要素で違ってきます。 一般的に銀座、赤坂、六本木、新宿などは家賃が高くなります。 地方は東京に比べて何割か安くなりますが、大阪などは東京に比べて10〜20％位安いと思います。 一般的にはワンルームマンションは購入金額の6〜10％位を一年間の収入（家賃）とみるのが普通です。
これに対してファミリータイプの2DK、3LDKなどの面積が広い物件は、ワンルームに比べ少し家賃の利率は低くなります。 この他、新築のマンションや築年数の新しいものも利回りが低くなります。
家賃が発生するのはマンションだけではなく、貸店舗や貸事務所、駐車場などもその対象になります。一棟マンションや一棟ビルは買う時の金額は大きいのですが、家賃もそれなりにたくさん入ることになります。
2015年2月の東京の例では、ワンルームの利回りは5〜8％位が普通となっています。 アベノミクスやオリンピックの影響で、もっと不動産の価格が高くなると、この利回りがもう少し低くなる可能性があります。 マンション経営は誰にでも出来ますが、買う不動産のしっかりとした価値を十分調べてから買った方が良いと思います。

当社に買う前から何でも相談していただければ、一生懸命に対応してお客様各位の財産として良いものをお届けできるように頑張っていきます。
是非、遠慮なく声をかけて下さい。

担当：野宮